Bir yıl için yazılmış bir capex planı bir alışveriş listesidir. On yıl için yazılmış bir capex planı bir fantezidir. 3 yıllık rolling plan, sahiplerin ve asset manager'ların gerçekten çalıştığı işletim ufkudur — ertelemenin sonuçlarını görmek için yeterince uzun, gerçek sayılara karşı savunulabilir olmak için yeterince kısa. Her çeyrek yeniden temel alıyorsunuz, yıl 1'i committed'a düşürüyor ve yeni bir yıl 3 ekliyorsunuz.
Her yıla ne girer
Yıl 1 taahhüt edilmiş iştir. Yıl 1'deki kalemler imzalı bir kapsama, hareket halindeki bir satın alma sürecine, tanımlanmış veya ihale edilmiş bir satıcıya ve aya göre bir nakit-akışı profiline sahiptir. Yıl 1 için sahip onayı, takvim yılı başlamadan 90 gün önce gerçekleşir. Mart'taki yıl 1 sürprizleri, birinin bir önceki yıl planlama döngüsünde başarısız olduğu anlamına gelir.
Yıl 2 planlanmış ama taahhüt edilmemiştir. Kalemlerin bir kapsamı, bir bütçe aralığı (±%15) ve tercih edilen bir çeyreği vardır. Satıcılar henüz seçilmemiştir. Yıl 1 aşılırsa veya yıl 1 ileri taşınması gereken parayı masada bırakırsa plan esneyebilir. Yıl 2, sahibin stratejiyi görmeyi beklediği yerdir — mülk neyi önceliklendiriyor, yatırımların sırası nedir, neden şimdi.
Yıl 3 yönseldir. Kalemlerin bir açıklaması ve büyüklük-derecesi maliyeti (±%30) vardır. Plan vardır, böylece sahip çok yıllı borç servisi karşılamasını, FF&E rezerv yeterliliğini ve portföyleri boyunca kümülatif sermaye ihtiyacını modelleyebilir. Yıl 3 değişecektir. Değişmesi gerekiyor.
Üç aylık yeniden temel
Her çeyrek plan bir çeyrek ileri gider. Yıl 1'in Ç1'indeki kalemler kapanır (tamamlanmış, ertelenmiş veya yeniden kapsama alınmış). Yıl 3'ün uzak ucunda yeni kalemler görünür. Egzersiz önemsiz değildir — GM'i ve asset manager'ı çeyrekte neyin değiştiğini, planı etkileyen piyasada neyin olduğunu ve mülkün az önce kapanan işten ne öğrendiğini konuşmaya zorlar.
Yazıya dökmeyi öğrendiğim şeyler
Rolling plan neyin yerine geçer
Çoğu GM'in Ekim'de mülkiyete gönderdiği yıllık "dilek listesi" memosunun yerine geçer — genellikle sıralama, finansman analizi olmadan ve neden bu yıl ve gelecek yıl değil için bir anlatı olmadan 14-22 kalem. Sahip ya rastgele bir kesir onaylar ya da her şeyi "düşünelim"e erteler ve mülk ertelenmiş capex üzerinde başka bir yıl topallar. Rolling plan, konuşma zaten geçen çeyrek olduğu için o konuşmanın olmasını engeller.