Sahiplerin gerçekten takip ettiği capex kategorileri

Çoğu GM capex'i tek bir sayı olarak konuşur — "bu yıl capex'e €1,2M harcadık." Sahipler böyle düşünmez. Bir portföyü olan bir sahip, capex'i dört ayrı kategoride takip eder çünkü her kategorinin farklı bir getiri profili, farklı bir aciliyeti ve farklı bir finansman kaynağı vardır. Tek bir capex sayısı raporlayan bir GM, paranın nasıl yargılandığını anlamadığını sinyalize ediyor.

Dört kategori

USALI 11. baskısı, iyi sahiplerin onlarca yıldır gayri resmi olarak takip ettiği şeyi resmileştirdi. Dört kova şudur: FF&E (mobilya, demirbaş ve ekipman — 7-10 yıllık döngüde aşınan şeyler), bina bakımı (15-25 yıllık döngüdeki yapısal ve mekanik değiştirmeler), PIP / marka-zorunlu yatırım (bayrağı tutmak için markanın gerektirdiği iş), ve ROI / takdir yetkisindeki capex (sahibin finanse etmeyi seçtiği gelir-üretici projeler).

Ayrım neden önemli

FF&E bir FF&E rezervinden finanse edilir — tipik olarak toplam gelirin %3'ü kısıtlı bir hesaba aylık olarak ayrılır. Sahip FF&E'yi finanse etmeye "karar veriyor" değil. Rezerv zaten finanse edilmiştir. Karar, onu ne zaman, neye ve hangi sırada harcayacağıdır. Rezerv bakiyesine atıfta bulunmadan FF&E öneren bir GM, konuşmayı boşa harcıyor.

Bina bakımı sahip özsermayesinden veya borçtan finanse edilir. Sahip aktif bir sermaye kararı veriyor. Konuşma farklıdır — GM'in birden fazla seçenek, NPV hesaplamaları ve iş bir yıl daha beklerse savunulabilir bir erteleme maliyeti sunması gerekir.

PIP yararlı bir anlamda takdir yetkisinde değildir — sahip reddedebilir, ama red marka feshini ve dağıtım kanalının ve loyalty programının kaybını tetikler. Konuşma "yapmalı mıyız" değil "kapsamı ve zamanlamayı nasıl müzakere edeceğiz"dir. Bu farklı bir modüldür.

ROI capex en müzakere edilebilir olanıdır. Sahip alternatiflere karşı bir yatırım kararı veriyor. 4 yıllık geri ödemeli bir €600k havuz yenilemesi, sahibin başka bir mülk alması, LP'lere sermaye iade etmesi veya borcu ödemesi ile rekabet eder. Havuz yenilemesini "ihtiyacımız var" olarak çerçeveleyen bir GM "işte IRR" yerine, başlamadan tartışmayı kaybeder.

Mülk düzeyinde ne takip ediyorum

Bodrum mülkünde tek bir capex tracker çalıştırıyorum — bir Google Sheet, egzotik bir şey değil — aktif veya planlanmış proje başına bir satırla. Her satır taşır: kategori (FF&E, bina, PIP, ROI), açıklama, ihtiyaç yılı, finansman yılı, tahmini maliyet, taahhüt edildiğinde gerçek maliyet, durum (planlandı, tasarımda, tedarikta, inşaatta, tamamlandı), finansman kaynağı (rezerv, sahip özsermayesi, borç çekme) ve sahip onay memosuna sayfa referansı. Sheet asset manager ile paylaşılır. Sahip "capex ile ne oluyor" diye sorduğunda, sheet'i gönderiyorum. PowerPoint yok. Anlatı slaytı yok. Sadece sheet.

Sahipler capex hakkında hikaye satın almaz. Tracker okurlar.