Çoğu otel borcunun 5-7 yıllık vadesi ve 25-30 yıllık amortizasyon profili vardır. Vade sonunda, borçlu ya krediyi öder (nadir — nakit orada değildir) ya da refinanse eder. Karar sadece zamanlama değildir — boyutlandırma, yapı ve lender karışımıdır. Doğru yapın ve €5-15M sıkışmış equity'yi serbest bırakın; yanlış yapın ve önümüzdeki 7 yıl için daha yüksek bir oranı kilitleyin.
Refinansman penceresi
Refinansman konuşmaları vade sonundan 18 ay önce başlamalıdır. Neden bu kadar erken: term sheet'lerin müzakeresi 60-90 gün sürer, takdir döngüsü 45-60 gün sürer, lender kredi komiteleri aylık döngülerde hareket eder ve borçlu yalnızca eş zamanlı olarak birden fazla lender ile çalışarak gelen rakip term sheet'lerden kaldıraca ihtiyaç duyar.
Vade sonundan 6 ay önceye kadar bekleyen mülkler bir teklif alır, alır ve 50-100 baz puan fazla öderler. Lender kendi taraflarında zaman baskısının olmadığını ve borçlunun tarafında tam zaman baskısı olduğunu bilir. Satıcının işi asla o pozisyonda olmamaktır.
Erken refinanse etmek için dört neden
Cash-out refinansman matematiği
€60M'ye satın alınan bir mülk, %60 LTV'de %6.5'te €36M senior debt ile, dört yıllık NOI büyümesinden sonra şimdi €78M değerinde. %62 LTV'ye refinansman: yeni kredi €48.4M. €34M kalan bakiyeyi ve €700k refinansman maliyetlerini ödedikten sonra, equity sahibi €13.7M nakit alır — çoğu yapıda vergilendirilebilir bir olay olarak sayılmayan bir sermaye iadesi.
Cash-out refinansman, operatörün sermaye-yönetim alet kutusundaki en güçlü araçtır. Varlığı portföyde tutarken sermayeyi equity'e iade eder, equity sahibinin sermayeyi başka yere yeniden dağıtmasına izin verir ve kredi vadesini başka 5-7 yıl için sıfırlar. Her stabilize otel, hold'un yıl 4-5'inde bir cash-out için değerlendirilmelidir.
Aşırı-kaldıraç tuzağı
Sıcak bir pazardaki lender'lar bazen agresif yeni-comp fiyatlandırması üzerinden %70-72 LTV'de refinansman teklif eder. Borçlu alır; daha fazla nakit çeker; daha sıkı bir covenant seti imzalar. Sonra NOI bir sonraki yıl %8 düşer ve mülk daha yüksek bir kredi bakiyesi ve daha az yastıkla covenant ihlalindedir.
Savunulabilir refinansman, lender daha fazla teklif edecek olsa bile LTV'yi %55-62'de tutar. Ekstra 8-10 puan LTV, yarattıkları covenant kırılganlığına değmez. %58 LTV'de 1.45x DSCR üreten bir mülk, %15 NOI düşüşünü absorbe edebilir ve borcuna hala hizmet edebilir. 1.20x DSCR üreten %70 LTV'de bir mülk yapamaz. Refinansmanda disiplin, operasyonların önümüzdeki 7 yılını korur.