Pazar ve segment bazında NOI çarpanları

Sahip tarafında 14 sell-side süreçte oturdum. Bir yatırımcının bir otel hakkında ilk konuşması neredeyse hiçbir zaman "GOPPAR'ınız nedir" değildir — "hangi NOI multiple'ı bekliyorsunuz?"dur. Multiple, sonraki her diligence konuşmasını çerçeveleyen tek sayıdır ve onu yarım tur yanlış yapmak €68M'de kapalı bir anlaşma ile €62M'de duraklamış bir süreç arasındaki farktır.

Multiple aslında nedir

NOI multiple = enterprise value bölü net operating income (normalize edilmiş bir FF&E reserve, tipik olarak gelirin %3-4'ü, ve bir yönetim ücreti, tipik olarak %3 base + %6-10 incentive sonrasında). Cap rate'in tersidir. %7.0 cap rate, 14.3x multiple'dır. %5.5 cap rate, 18.2x multiple'dır. Yatırımcılar tekliflerini daha çekici göstermek için hangi çerçevelemeyi alıntılarsa onu kullanır.

Term sheet'e düşen sayı, alıcının ödediği multiple değildir. Satıcının alıcının normalize edilmiş NOI görüşünü kabul etmesinden sonra alıcının ödediği multiple'dır — ki bu neredeyse her zaman satıcının görüşünden düşüktür. Kavga multiple'da değil, NOI'dedir.

Piyasa aralıkları, 2026 ortası

Bu aralıklar üç ayda bir kayar. JLL Hotels & Hospitality her altı ayda bir transaction endeksi yayınlar; HVS yıllık European Hotel Valuation Index basar. Yukarıdaki sayılar stabilize varlıklar için 2026 ortası sweet spot ile eşleşir — value-add ve distressed 2-4 tur daha düşük işlem görür.

Bir bant içinde spread'i ne sürer

Aynı segmentte ve pazarda iki varlık 3-4 tur farkla işlem görebilir. Multiple'ı gerçekten hareket ettirdiğini gördüğüm sürücüler: kalan franchise veya yönetim sözleşmesinin uzunluğu (22 yıllık bir Marriott sözleşmesi, yenileme için sıraya girmiş 4 yıllık bir sözleşmeye göre 1.5-2 tur ekler), capex backlog (€15M ertelenmiş FF&E kalemi yaklaşık olarak şimdiki değerini multiple'dan değil EV'den düşürür, ama alıcıların ödeyeceği başlık sayısını bastırır), operatörün marka gücüne karşı çıplak-varlık değeri ve yerinde grup tabanının kredi hikayesi.

Alıcılar yenileme zamanlamasını satıcıların pik sezonu önemsediği şekilde önemser. 2024'te €30M yenileme tamamlayan bir otel, 2027 yenileme gereksinimi ile karşılaşan aynı otelden daha yüksek multiple'da işlem görür — yenileme sonrası NOI aynı olsa bile. Kesinlik primi gerçek ve ölçülebilir.

Multiple aralığını, içindeki sürücüleri ve varlığının o aralıkta nerede oturduğunu bilerek sürece giren satıcı, aralığı ilk yatırımcı mektubundan öğrenen satıcının yaklaşık iki katı pazarlık gücüne sahiptir.