Her resmi değerleme üç sayıya ulaşır: NOI-multiple değeri, DCF değeri ve comp-trade değeri. Neredeyse hiçbir zaman uyuşmazlar. Mutabakat — aralarındaki spread'i açıklamak ve tek savunulabilir bir sayıya ulaşmak — değerleme analistinin ücretini kazandığı ve satıcının kendi varlığını anladığını kanıtladığı yerdir.
Üçü neden ayrılır
Her yöntem biraz farklı bir şey ölçer. NOI multiple, pazardan türetilen bir multiple'a uygulanan mevcut cash-flow kazanma gücünü yakalar. DCF, terminal değere doğru ağır bir ağırlıkla şimdiki değere indirgenmiş projeksiyonlanmış gelecek cash flow'larını yakalar. Comp-trade, pazarın benzer varlıklar için gerçekten ne ödediğini, bireysel anlaşmaların tüm karmaşık kendine özgülükleriyle yakalar.
Stabilize bir Avrupa urban full-service'de tipik spread: DCF ve NOI multiple birbirinin %5-8'i içinde, comp-trade her ikisinin %10-15'i içinde. Üç yönteminiz %20'den fazla spread yapıyorsa, biri yanlış inşa edilmiştir ve mutabakat işi hangisinin olduğunu bulmaktır.
Üçünü ağırlıklandırma
Standart değerleme uygulaması yöntemleri veri kalitesine göre ağırlıklandırır. Güçlü comp verisine sahip stabilize bir otel için yaygın bir ağırlıklandırma: NOI multiple %40, DCF %30, comp-trade %30. İnce comp verisine sahip value-add bir otel için bir ağırlıklandırma: NOI multiple %30, DCF %50, comp-trade %20. Comp-trade'in baskın olduğu trophy bir varlık için bir ağırlıklandırma: NOI multiple %30, DCF %20, comp-trade %50.
Değerleme uzmanının nihai hale getirmesinden önce ağırlıkları tartışın. Ağırlıklandırmayı varlığınız için en yüksek savunulabilir sayıyı üreten yönteme doğru kaydırabilirseniz, herhangi bir girdiyi değiştirmeden değerlemeyi %2-4 kaydırmışsınızdır.
Satıcının mutabakat memosu
Alıcının diligence ekibi üç sayıyı görmeden önce, satıcı üçünün nasıl yakınsadığını anlatan 2 sayfalık bir mutabakat memosu yazmalıdır. Memo üç şey yapar: üç değeri belirtir, spread'i açıklar (hangi yöntem yüksek, hangi düşük, neden) ve açık ağırlıklandırma ile önerilen değerlemeye iner.
Bu memo, sonraki her değerleme konuşmasında satıcının demir atma belgesi olur. Alıcının ekibi kendi sayılarını üretecektir, ama pazarlık için oturduklarında izolasyonda kendi analizlerine karşı değil, sizin mutabakat memonuza karşı pazarlık ederler. Önce memoyu yazan satıcı, konuşmanın kurallarını yazar.
Alıcılar üçü ile gerçekte ne yapar
Pratikte, gelişmiş kurumsal alıcılar (Blackstone, KKR Real Estate, Brookfield, Henderson Park, Archer Hotel Capital) tamlık için DCF yaparlar ama kararları NOI multiple'a demir atarlar, comp-trade sağduyu kontrolü olarak. DCF, IC kağıdına giden modeldir; multiple pazarlık ettikleridir. Mid-market alıcılar ve family office'ler comp-trade'e daha çok yatkındır — birinin son zamanlarda ne ödediğini bilmek isterler.
Hangi alıcının hangisi olduğunu bilmek satıcının sunumunu değiştirir. Kurumsal alıcıya: NOI multiple ve onu destekleyen comp-trade kanıtı ile başlayın. Family office'e: karşılaştırılabilir işlemlerle başlayın ve multiple'ı çıkarmalarına izin verin. Geliştirici-alıcıya (stabilize anlaşmalarda nadir): DCF daha çok önemlidir çünkü mevcut bir cash flow değil bir iş planı satın alıyorlardır.