Comp-trade yöntemi — bazen sales comparison olarak adlandırılır — yatırımcıların DCF tartışması başlamadan önce aslında demir attığı yöntemdir. Karşılaştırılabilir pazarlardaki karşılaştırılabilir otellerin son işlemlerine bakarlar, bir price-per-key ve multiple aralığı oluştururlar ve teklifi triangüle etmek için kullanırlar. Bu comp'ların nasıl göründüğünü bilmeden diligence'a giderseniz, bir el bağlı pazarlık ediyorsunuz.
Bir comp'ı gerçekten karşılaştırılabilir yapan nedir
Beş test ve bir otelin kullanılabilir bir comp olması için beşinin de geçmesi gerekir. Pazar: aynı şehir veya doğrudan rekabetçi ikincil şehir (Lizbon ve Porto birbirleri için comp değil; Milano ve Bologna değil). Segment: aynı chain scale (upper-upscale'den upper-upscale'e, luxury'den upper-upscale'e değil). Vintage ve durum: birbirinin 5 yılı içinde inşa edilmiş veya her ikisi de post-renovation. Boyut: roomcount'ta %25-30 içinde (150-key bir otel 380-key bir otel için comp değildir). Operasyonel yapı: benzer fee yüküyle markalı veya her ikisi bağımsız.
Yatırımcıların erken konuşmalarda paylaştığı çoğu "comp listesi" bu testlerden en az birinde başarısız olur. Spesifik olarak geri itin: "bu comp 6 yıl daha eski ve pre-renovation; bu comp luxury ve biz upper-upscale'iz; bu comp bizim 145'imize karşı 220 key." Alıcının broker'ı listeyi bir sayıyı desteklemek için inşa etti; satıcının işi her birini doğrulamak veya geçersiz kılmaktır.
Gerçek comp verisi nereden bulunur
İşin püf noktası başlık price-per-key'i gerçek anlaşma ekonomileriyle uzlaştırmaktır. €25M ertelenmiş capex ile gelen bir otelde rapor edilen €450k/key, as-is bazda gerçekten €270k/key'dir. 25 yıl kalan Marriott franchise ile bir otelde rapor edilen €380k/key, aynı otelin bağımsız hali ile karşılaştırılabilir değildir. Ayarlamalar önemlidir.
Price-per-key ve sınırları
Price-per-key en çok-alıntılanan comp metriğidir ve en yanlış-kullanılanıdır. Lizbon'da €380k/key'de 200 odalı bir urban otel, aynı submarket'te €380k/key'de 280 odalı bir urban otel ile doğrudan karşılaştırılabilir değildir eğer ilk otel €18M NOI çalıştırıyorsa ve ikincisi €15M NOI çalıştırıyorsa. Price-per-key operasyonel ekonomilerden soyutlar; birincil bir değerleme yöntemi olarak değil, bir sağduyu kontrolü olarak çalışır.
Alıcılar erken pazarlıklarda price-per-key'e demir attığında, satıcı yeniden yönlendirmelidir: "per-key sayısı ilginçtir, ama operasyonel farklılık göz önüne alındığında NOI multiple doğru karşılaştırmadır." Per-key uygunsa, ona yaslanın. Uygunsuzsa, multiple'a yeniden yönlendirin. Bu sahtekarlık değildir — aynı veriyi varlığı en iyi temsil eden lensten sunmaktır.
Kendi comp setinizi inşa etmek
Süreç başlamadan önce, son 18-24 aydan 4-6 işlemden savunulabilir bir comp seti inşa edin. Her biri için fiyatı, price-per-key'i, NOI multiple'ı, anahtar gerçekleri (renovasyon durumu, marka, yönetim sözleşmesinin uzunluğu) ve ayarlama tezinizi belgeleyin. İlk yatırımcı mektubu hemen çürütebileceğiniz üç comp'a dayalı 12.5x multiple alıntılayarak geldiğinde, pazarlığı başlamadan önce kaydırmışsınızdır.