Oteller için DCF — gayrimenkulden ne değişir

Her yatırım bankası DCF'i — discounted cash flow — titiz değerleme yöntemi olarak sunar. Çoğu varlık sınıfı için bu doğrudur. Oteller için bu, üç birincil yöntemin en kırılganıdır ve diligence'a onu otoriter olarak görerek giren operatör, haftalar yutan varsayım kavgalarına çekilir.

DCF neden oteller için ofis veya perakendeden daha zor

Ofis ve perakende sözleşmesel cash flow üretir: bilinen bir kira artışı ile 10 yıllık bir kira. DCF girdileri, tahmin ufkunun çoğu için deterministiktir. Otel cash flow'ları her gece sıfırlanır. Nadir block-purchase anlaşması dışında sözleşmeli gelir yoktur; her roomnight yeniden fiyatlanır, her F&B cover isteğe bağlıdır, her spa tedavisi opt-in'dir.

Sonuç: bir otel için DCF, 10 yıl boyunca birleşen bottom-up operasyonel tahminlerin bir dizisidir. Her yıl bir önceki yılın varsayımlarının gürültüsünü birleştirir. Yıl-üç RevPAR büyümesinde %1.5'lik bir hata, terminal değerde %6-8'lik bir hata olur, ki DCF değerinin %55-65'i orada yaşar.

Otel DCF değerini gerçekten hareket ettiren üç girdi

Operatörler, alıcının sayısındaki ağır kaldırmayı yapan terminal cap rate'i görmezden gelirken RevPAR büyüme varsayımlarına yıl yıl karşı çıkarak başlarını derde sokar. Terminal cap, alıcıların kötümserliklerini kaçırdıkları yerdir. Önce orada itin.

Alıcıların sevdiği, satıcıların nefret ettiği capex satırı

Her otel DCF'i bir capex satırı içerir — genellikle FF&E reserve (gelirin %3-4'ü, sürekli) ve major capex (her 6-8 yılda bir yumru yenileme döngüleri) olarak ayrılır. Alıcılar major capex'i agresif modellerler; satıcılar hafif. Yıl 5'te €12M yenileme vs. yıl 7, sadece zamanlamadan DCF değerini %2-3 değiştirir.

Satıcı tarafından savunulabilir pozisyon, zamanlamayı destekleyen FF&E denetim raporlarıyla markadan gelen gerçek yenileme takvimidir. Marka yıl 7'ye yenileme ertelemesini onayladıysa, modelinizde yıl 7'yi savunabilirsiniz. Marka denetimi yıl 5'in gereklilik olduğunu söylerse, modeliniz ne gösterirse göstersin alıcı onu yıl 5'te fiyatlayacaktır.

Neden hala DCF inşa ediyorum

Kırılganlığa rağmen, her işlemde bir DCF inşa ederim. Cevabı ürettiği için değil — comp-trade ve NOI-multiple yaklaşımları bunu yapar — DCF'in yapılması gereken varsayım kavgalarını yüzeye çıkardığı için: stabilizasyon ne zaman gelir, terminal cap nedir, yenileme programı nedir. DCF değerleme boşluğunu kapatsın kapatmasın bunlar gerçek konuşmalardır.