Yukarıdan aşağı karşı aşağıdan yukarı bütçeleme
Bir otel bütçesi tahmin değildir. Tahmin bir öngörüdür; bütçe bir taahhüttür. Sahiplik ekim ayında bir sonraki yılın bütçesini imzaladığında, en iyi tahmininizi onaylamıyorlar — vermeyi kabul ettiğiniz ve karşısında GM'in, bölge ekibinin ve sizin 12 ay boyunca ölçüleceğiniz bir sayıyı kabul ediyorlar. Operatör-seviye gelir çalışmasındaki en sonuçsal tek karar, o sayının nasıl inşa edildiğidir.
İki yöntem var. İkisini de kullandım, sıklıkla aynı mülkte, ve tamamen farklı şekillerde bozulurlar.
Top-down — hedefi sahip belirler
Top-down bir getiri gereksinimi ile başlar. Sahiplik varlığı diyelim €48M maliyetle elinde tutuyor, %6.4 ile €34M borcu var ve borç servisini geçmek ve €14M sermaye diliminde %8 nakit-üzerinden-nakit getirisi vermek için €4.1M NOI'ye ihtiyaç duyuyor. Opex, sabit maliyet, F&B katkısı ve diğer GOP departmanları üzerinden geriye çalışıldığında, oda departmanının €6.8M GOP üretmesi gerekir, bu da %78 oda-GOP marjında €8.7M oda geliri demektir. 240 odalı bir resortta 87,600 müsait roomnight'a bölün ve €99 yıllık RevPAR hedefiniz var.
Top-down temizdir, bir yönetim kuruluna karşı savunulabilirdir ve doğrudan yatırım tezine kadar izlenir. Zayıflığı mülkü görmezden gelmesidir. €99 RevPAR hedefi comp set'inizin tolere edeceğinin %14 üzerinde olabilir. Sahip bunu henüz bilmiyor. Mart'ta boşluğu açıklayan siz olacaksınız.
Bottom-up — sayıyı mülk inşa eder
Bottom-up oran takviminde başlar. Önümüzdeki 365 günün her biri için segment bazında roomnight'ları (transient leisure, transient corporate, grup, wholesale, sözleşmeli) tahmin edersiniz, segment-ağırlıklı bir ADR uygularsınız ve haftalık ve aylık RevPAR'a yuvarlarsınız. Toplam, her biri pace verisi, comp-set bağlamı ve bilinen olaylara dayanan 365 satır-seviyesi karardan çıkar.
Bottom-up dürüsttür, operasyonlara karşı savunulabilirdir ve gerçekten verebileceğiniz bir sayı üretir. Zayıflığı sahibi görmezden gelmesidir. Bottom-up €91 RevPAR gerçekçidir, ama varlığın borcu çevirmek için €99'a ihtiyacı varsa, "gerçekçi" yanlış kelimedir — mülkün yapısal olarak yetersiz olduğu ve sahibin operasyonlarda kimsenin adlandırmadığı bir sorunu olduğu anlamına gelir.
Her mülkte ne yaparım
İkisini de paralel olarak, aynı tabloda inşa ederim. Bottom-up sayı tabandır — gerçekten sahip olduğumuz pazara karşı iyi yürütürsek mülkün vereceği şey. Top-down sayı tavandır — sahipliğin yatırım tezini geçmesi için gereken şey. Aralarındaki boşluk konuşmadır. Boşluk %4'ün altındaysa, ortanokta yakınında bir bütçe pazarlık eder ve taahhüt ederiz. Boşluk %4-10 ise, onu kapatan iki veya üç spesifik yapısal hareketi (segment mix kayması, yeni direkt-kanal harcaması, bir renovasyon vakası) tanımlarız. Boşluk %10'un üzerindeyse, sahibe ekim öncesinde varlığın yanlış fiyatlandığını söyleriz ve konuşma bütçeden refinansa veya yeniden konumlandırmaya kayar.
Bütçe, varlığın başının dertte olduğunu öğrendiğiniz yer değildir. Bütçe, üç ay önce sahiple yaptığınız konuşmayı doğruladığınız yerdir.