Markalı bir otel markaya gelir üzerinden %5-12 ücret öder. Bu ücretler GOP'u düşürmez — onun altında otururlar. İlk kez otel finans okuru GOP'u görür ve mülkün iyi performans gösterdiğini sonuçlandırır, sonra NOI'yi görür ve paranın nereye gittiğini merak eder. Para markaya gitmiştir.
Üç marka ücreti kategorisi
%9 toplam marka ücreti yüküyle €15M oda geliri olan bir mülk markaya yılda €1.35M öder. Bu, GOP ve NOI arasında mülkü terk eden €1.35M'dir.
Bu operatör için neden önemli
Markalı bir mülkteki GM, GOP üzerinden bonus alır, bu da marka ücretinin bonus matematiğinde görünmez olduğu anlamına gelir — çoğu markalı mülk için GOP ve NOI arasındaki en büyük tek kalem olmasına rağmen. Karşı kaldırımdaki bağımsız operatör, aynı comp-set'te yapısal olarak 7-10 puan daha düşük bir maliyet tabanıyla rekabet ediyor.
Bu da marka-karşı-bağımsız kararının neden basit bir matematik problemi olmadığıdır. Evet, bağımsız marka ücretini biriktirir. Ama bağımsız ayrıca markanın dağıtım kanalından da vazgeçer (markalı mülklerde rezervasyonların %15-25'i brand.com'dan gelir), sadakat programı katkısından ve marka denetiminin işlerinin bir kısmını kapsadığı yöneticinin güveninden.
Yenileme konuşması
Marka sözleşmeleri her 10-20 yılda bir yenilemeye gelir. Yenileme, operatörün ücret yapısını yeniden müzakere etmek için gerçek kaldıraca sahip olduğu tek andır. Çoğu operatör yenilemeye ciddi şekilde hazırlanmaz — ücret yapısının sabit olduğunu varsayarlar. Ücret yapısı, mülkün yeterince güçlü bağımsız alternatifi varsa ve operatör matematiği yapmışsa marjinal olarak müzakere edilebilir.