GOP ve NOI, her otel P&L'inde yan yana durur ve mülke sahip olmayan insanlar tarafından birbirinin yerine kullanılır. Aynı sayı değildirler ve aralarındaki boşluk operatörün işinin bittiği ve sahibin işinin başladığı çizgidir.
GOP tanımı
Gross Operating Profit = Toplam Gelir − Departman Giderleri − Dağıtılmamış İşletme Giderleri. Şunları hariç tutar: yönetim ücretleri, FF&E rezervi, emlak vergisi, sigorta, kira, amortisman, itfa, faiz.
GOP, mülkün operasyondan kazandığıdır, sahip olma maliyetinden ve markaya veya yönetim şirketine ödenen herhangi bir ücretten önce. €18M toplam gelir ve %32 GOP marjına sahip 240 odalı bir resort €5.76M GOP üretir.
NOI tanımı
Net Operating Income = GOP − Yönetim Ücreti − FF&E Rezervi − Emlak Vergisi − Sigorta − Arsa Kirası (varsa). Şunları hariç tutar: amortisman, itfa, faiz, gelir vergisi.
Aynı €5.76M GOP mülkü: gelir üzerinden %3 yönetim ücretini çıkarın (€540k), gelir üzerinden %4 FF&E rezervini (€720k), emlak vergisini (€280k), sigortayı (€140k), arsa kirası yok. NOI = €4.08M. €5.76M GOP, €4.08M NOI oldu — %29 boşluk.
Boşluk neden önemli
Sahip mülkü NOI çarpanlarına dayalı olarak satın alır (pazara ve varlık kalitesine bağlı olarak tipik olarak 12-18× NOI). Operatör GOP üzerinden bonus alır. İkisi aynı gelir akışında farklı paydalara bakar. Operatör, ek €120k FF&E rezerv veya emlak vergisi maruziyetine neden olurken GOP'u €100k artıran bir strateji iterse, GOP harika görünür ve NOI daha kötüdür. Sahip fark eder.
İkisi hakkında nasıl konuşulur
İyi bir operatör taktik kararlar için GOP analizini çalıştırır ve sahiplik konuşmaları için üç ayda bir GOP-NOI köprüsünü çalıştırır. Üç aylık köprü tek bir sayfadır: GOP, sonra her çıkarıcı bütçeye varyansıyla birlikte, sonra NOI. Yıllarca güvenilirlik satın alan beş dakikalık iş.